杭州土地市场“失手”后的第三天，招商成功在合肥“补仓”。

　　2月29日，合肥龙年首场土拍正式开拍，3宗宅地成功出让，揽金约32.28亿元。其中，招商蛇口（001979）拔得头筹，溢价超54%摘下滨科城BK202401号地块（下称“滨湖01号地块”），刷新单价“地王”记录，另外两宗则“花落”伟星和越秀。

　　（制表：吴典）

　　中指研究院合肥分院总经理刘敏称，春节后首场土拍“开门红”，从楼板价上给市场和客户都注入了一针“强心剂”，但大部分房企参拍态度仍然谨慎、对土地素质要求高，对楼板价安全边际控制也很高，滨湖作为热点核心板块、优质地块仍深受追捧。

　　招商蛇口勇摘“地王”

　　根据公开信息，合肥2024年首批宅地供应原挂出四宗涉地，但滨科城BK202403号地块因无人参拍而提前“退赛”，剩余三宗进入“决赛圈”，等待房企争夺。

　　滨湖01号地块热度最高，其在正式开拍前就已经吸引了包括建发、龙湖、中海、保利、招商、绿城等15家房企报名，是报名人数最多的一宗地。

　　有媒体记录了竞拍时的场面。

　　开拍20分钟后，滨湖01号地块楼面价突破22000元/平方米，其中绿城多次举牌加价，意向颇高；30分钟后，单价喊至2340万元/亩，房企们都在试探性举牌，竞拍速度缓慢；50分钟后，单价继续上抬至2560万元/亩，并在75分钟后抬至2877万元/亩，刷新了去年11月安徽高速创下的2876万元/亩的单价记录。

　　最后，经90分钟的争夺战后，滨湖01号地块被招商收入囊中，成交单价达到3006万元/亩，楼面价25050元/平方米，总价约12.99亿元，溢价率54.15%，创造了新的单价“地王”记录。

　　据悉，滨湖01号地块位居省府西，面积43.2亩，在融创滨湖印东侧，北边是十五里河公园，往南是越秀滨湖07地块，该宗地楼面价23050元/平方米，是前合肥楼面价“地王”。片区高端居住氛围浓厚，其中滨湖印二手房高层单价超3万，洋房超4万，从滨湖01号地块小于等于1.8的容积率来看，地块大概率会规划为洋房类高端产品。

　　滨科城BK202402号地块是此次面积最大的一宗地，为59亩，吸引了6家房企报名，最后被越秀以14.14亿元、溢价11.49%的价格竞得。

　　包河区BH202401号地块面积21.14亩，伟星在与另外11家房企的同台竞拍中胜出，以5.15亿元的价格将该宗地拿下，溢价约31.7%，楼面价21494元/平方米。

　　此外，该宗地容积率不高于1.7，这也意味着其未来同样会被打造为高端产品。有分析指出，地块位于曾经摇号火热的招商保利臻悦南侧，西侧是屯溪路小学教育集团西递小学，南边为近期大火的中海臻如府和徽创龙川汇，“整体配套醇熟，且距离政务区非常近，周边项目卖得非常好，上市后应该比较好卖”。

　　合肥市场如何？

　　作为发展势头强劲的代表城市，合肥的房地产市场基本面要比其它城市好很多。

　　（吴典摄）

　　合富研究院曾在一则报告中指出，2023年以来，安徽全省持续落位多个重点基建项目，后续城镇化发展提速，房地产开发仍具较大空间；且合肥人口基础、开发规模等较为雄厚，发展潜力长期存在，将长期为全省房地产开发主力城市。

　　过去的2023年，合肥供应大规模收缩，但土地成交价不断走高。有数据显示，2023年合肥市九区土地供应规模约484万平方米，同比下降51%，成交规模约380万平方米，同比下跌39%，但成交楼面价涨至11621元/平方米。

　　去年9月，合肥全面取消限购限售，以此提振市场信心，修复市场预期；后11月初，合肥又进行了取消限价后的首场土拍，5宗涉宅地吸金约76.7亿，平均溢价率为30.1%。

　　2024年首场土拍的“开门红”则进一步给市场注入“强心剂”。刘敏直言，自去年取消土拍限价规则后，合肥土地市场关注度一直居高不下，品质房企、好产品呼之欲出，但大部分房企参拍态度仍然谨慎、对土地素质要求高，对楼板价安全边际控制也很高，平衡拿地与盈利的空间，“滨湖作为热点核心板块、优质地块仍深受追捧”。

　　其指出，从目前新房市场供大于求的严峻态势来看，前期拿地端安全垫越高，后期去化、现金流压力越小，预判后期土拍市场仍将持续分化，核心区土拍热度延续，非核心区供地需谨慎。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦告诉《》记者，滨湖区域聚集了不少头部开发商，已经形成聚集效应，项目扎堆，带动周边房价上涨，且招商蛇口近些年还在加速布局长三角，“现在的投资，下半年就可以卖了，会对今年的业绩有很大帮助”。

　　3300亿目标落空

　　但卢文曦也直言，超54%的溢价率确实“有点凶”。

　　值得一提的是，从流传的报名情况来看，合肥此次竞拍的三宗宅地，招商蛇口都有报名，共涉及竞买保证金5.2亿元；此外2月27日杭州土拍中的7宗地，招商蛇口也进行了“全包”，保证金合计达到18.74亿元。

　　1月的上海土拍中，其更是以约52.5亿元的价格竞得上海松江泗泾镇宅地，为该场土拍贡献资金超8成，溢价率9.3%。彼时有消息称，招商蛇口计划将这宗地打造为上海第5座招商花园城。

　　若将时间线拉长可以看到，招商蛇口的壕气不止体现在今年。

　　不同与民营房企“冬眠”，近几年来，以招商蛇口为代表的头部国央企在核心城市积极“补仓”，投资节奏颇为凶猛。根据中指研究院数据，该集团2023年的权益拿地金额为612亿元，2022年则为766亿元。

　　2023年3月的业绩会上，招商蛇口财务总监黄均隆直言，当下很多企业没有能力去拿地，这时就要勇于获取一些优质项目；同时为应对毛利率下滑、减值成倍的行业趋势，招商蛇口会在操盘端及投资端共同发力，更加聚焦高能级城市。

　　合肥、上海等地一直是招商的战略重镇。2022年，其在上海摘地10宗、合肥5宗，董事长蒋铁峰对这些项目十分看好，表示这之中有相当一部分会是红盘，开盘可以秒光。

　　这些项目无疑助力了招商的业绩，只是在市场下行趋势的对冲下，招商蛇口的一些期待还是“落了空”。

　　按2022年业绩会上所言，招商蛇口给自己制定的2023年销售目标是3300亿元，较2022年实现10%以上的增长。而根据公司此前披露数据，其2022年合共实现销售额2936.35亿元，与2022年基本持平。

　　回首来看，自2021年首次定下3300亿元的销售目标，招商蛇口已经在这条路上奔跑了三年。市场也好奇，其2024年是否还会延续梦想。